婚前房屋婚后出租，离婚时可否分割租金？ | 君澜

孳息和经营性收益均为婚姻法中的收益形式，而能否分割上述租金收入则应区分该租金是孳息还是经营性收益。根据《婚姻法》第十七条的规定，如果该笔租金是经营收益，则是属于夫妻共同财产。根据《婚姻法》解释(三)第五条的规定，如果是孳息，则该笔租金就不应认定为夫妻共同财产，应为夫妻一方个人财产。

所谓孳息是指从原物中所出的收益，通常分为天然孳息与法定孳息两种。依照物的自然性质而产生的收益物称之为天然孳息，例如存款利率、有价证券收益、股息等，依照法律关系产生的收益为法定孳息。如租金是因法律关系而产生的收益，即因租赁合同关系所产生的收益，那么租金是法定孳息，依照婚姻法的解释只能归一方个人所有，但这样的分割又显然对其配偶不利。

经营性收益，指通过投入管理或劳务进行经营而获得的收益。房屋是重大生活资料，出租房屋基本上是由夫妻双方共同经营管理，包括维修、修缮，所取得的租金事实上是夫妻双方共同经营后的收入，但只归夫妻一方所有，对其配偶显然不公平。房屋租金由市场的供求规律决定，并且与房屋本身的管理状况紧密相连，其获得往往需要投入更多的管理或劳务，也是一种经营行为。

在具体司法审判中，房屋租金性质认定应结合是否对房屋投入了管理或者劳务。配偶一方投入了精力对房屋加以维护和管理，租金应认定为夫妻共同财产；未对房屋经过维护和管理，则房屋租金属个人财产。

目前学界对于该问题有两种意见：

第一种意见认为，对于一方个人所有的房屋婚后出租取得的租金收入，应确立一个推定原则。即一方婚前所有的房屋在婚姻关系存续期间所得的租金首先推定为夫妻共同所有，但若房屋所有人有证据证明房屋出租的经营管理仅由一方进行的，则婚姻关系存续期间的租金收益应归房产所有人个人所有。比如发布租赁信息、寻找租户、带人看房、签订房屋租赁合同、催收租金等均是由房屋所有人负责，另一方从始至终没有参与，对于经营出租房屋并无任何贡献。此种情况下应认定房屋租金归属房产人个人所有。

第二种意见认为，虽然房屋租金在民法理论上认为属于法定孳息，仅仅从法律定义的角度分析，房屋租金是依据租赁合同收取的法定孳息，应归租赁物的所有人所有。但是，租赁行为本身也是一种经营活动，是一种旨在获取收入的商业活动，并且是以获得收益为目的的经营活动，需要付出时间、精力和劳动。考虑到租金与单纯的银行存款利息不同，出租方对房屋还有维修等义务，租金的获取与房屋本身的管理状况密切相连，需要投入一定的管理或劳务，故将租金认定为经营性收益比较适宜。尤其对那种夫妻一方依靠房租收益维持生计的情形，如果将一方所有的房屋婚后出租的租金收益认定为个人财产，而另一方的工资、奖金收入则属于夫妻共同财产，结果显然是极不公平的。

我们同意第二种意见。当今世界主流越来越强调家务劳动与出外工作、投资经营对于家庭具有同等价值，第一种意见忽略了家务劳动应有的价值，不利于妇女权益的保护及婚姻家庭关系的稳定。另外，从证据的角度来说，判断一方是否对经营出租房屋作出过贡献，恐怕也有一定的难度。因此一方个人所有的房屋婚后用于出租，该租金收入应被确认为营业收入，可在离婚期间作为夫妻共同财产分割。

1、 最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第5条：夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。

2、《婚姻法》第17条 【夫妻共有财产】夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金； （二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益； （四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外； （五）其他应当归共同所有的财产。

夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。

3、《物权法》第116条：“天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。”

4、最高人民法院民事审判第一庭在《个人所有房屋的婚后收益认定及其处理》 的答复，“一方个人所有的房屋婚后用于出租，其租金收入属于经营性收入，应认定为夫妻共同财产。”(载《民事审判指导与参考》2013年第4辑，人民法院出版社2014年版，第118-123页。)